厦门，2024年7月17日——全球领先的房地产服务公司戴德梁行近日发布《2024年上半年厦门商业地产市场回顾与展望》报告，对2024年上半年厦门零售及写字楼市场发展情况进行回顾，并对市场发展趋势进行预判，报告显示：

调改去化市场活力回归，新供应有望刺激本地市场

2024年第二季度，本地仍未有新增优质购物中心启幕，零售市场存量维持294.8万平方米。前期因零售业态整合诞生的空置面积逐渐去化并取得显著成效，今年二季吸纳量回正，录得20,634.9平方米，空置率减少0.7个百分点至13.1%。各商圈租金水平保持基本稳定。

受零售业态整合影响的项目业主积极寻找破局之道，或依托面积优势导入IP打造潮玩市集/街区，或者利用硬件优势引进健身房、电竞馆、台球馆等转型为室内休闲运动中心，再或者利用原有商超的卸货及卖场布局引入精品超市，甚至即时生鲜电商前置仓等，这些尝试对于完善便民生活圈，丰富社区居民不同的休闲及消费需求，去化空置面积均有显著效果。受影响的莲坂火车站，两岸金融中心，及五缘湾湖边水库商圈空置率于今年二季度分别出现1.5、1.5及0.9个百分点的环比降幅。

今年1-3月，全市社会消费品零售总额增长3.3%，增速较去年同期增长2.1个百分点，也高于2023年全年2.9%的增速；而根据厦门市统计局最新的统计数据，1-5月，全市社会消费品零售总额增长3.7%，按消费类型分，1-5月，商品零售额增长3.2%，餐饮收入增长8.2%。

从首店业态构成来看，零售首店占比（33%）低于餐饮首店占比（60%），餐饮首店占比较去年全年的45%扩大15个百分点。各类食肆加速扩张，除去本就积极扩张的咖啡茶饮，面包甜点之外，海鲜火锅品牌朱富贵自2023年年底以来已在厦门落子三家巨无霸级门店，另一方面，6月份开启厦门首店的好利来，至今仍热度不减，营收喜人。

零售方面，国际潮牌持续登“鹭”，众多国内的线上品牌积极拓展线下门店，运动机能品牌也保持扩张，同时ACG二次元周边（谷子店）在各大商业体中的数量及体量也不短增加。零售业态的新变化及新热度，与新的消费趋势接轨。

供应上看，2024年下半年也将迎来集中供应期，岛外项目占比超八成，集美区将成为全市供应的主要来源地；中长期来看，2026-2027年将出现供应真空期，但伴随着“提升本岛”工作的全面展开，本岛东部国际商务区及五通高林片区，本岛中部滨北超级总部等焕新区，及源于改造的更新区均有望填补这一供应空白。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，伴随着本地版推动消费品以旧换新行动方案的颁布执行，零售市场，特别围绕汽车、家电、家装等重点消费品领域将迎来新的发展机遇。贴近时下时尚及消费趋势的国潮，运动机能，二次元仍将保持积极的拓店速度。2024年下半年起，位于岛外商圈的项目将拉开供应序幕，在释放供应的同时，有望为商圈，乃至全市零售市场带来新的活力。

降本增效驱动甲级办公市场进一步整合

2022年以来，厦门甲级市场已两年未录得新增供应，存量维持149.8万平方米，新建项目普遍采取延“缓”入市的策略以应对市场。

当前国际环境复杂，国内市场预期偏弱，新增租赁活动持续放“缓”。而既有租户或因成本管控或因业务调整，开展职场整合缩小租赁面积或者迁址其他项目。

租赁指标呈现持稳下调的趋势：甲级写字楼租金延续下行趋势，今年二季度平均租金环比下降0.9%至90.8元每月每平方米，降幅较上季度有所扩大；在未有供应入市的前提下，全市空置率波动运行，受需求趋缓影响，二季度空置率环比增加0.8个百分点至26.7%，但较去年同期少0.4个百分点。

位于两岸金融中心及两岸贸易中心片区的大型企业职场整合，及位于鹭江道及滨南滨北片区的企业基于降本增效或业务调整所采取的缩减办公面积，或搬迁至其他楼宇（不限于甲级物业）的整合仍在继续，相关片区空置率持续增加。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，在“降本增效”的大环境下，业主多采取更为积极的租金策略以应对租户需求，除了常规的折让之外，免租期、装修补贴甚至灵活的支付模式都成为留住租户的方法。此外通过提升专业运营能力，引入可持续发展理念也可以为项目添光增彩。

2021年以来，TMT及专业服务企业逐渐取代金融及房地产企业成为厦门甲级写字楼的主要租户，并主导超五成的厦门甲级写字楼市场成交，2024年上半年，这一比例更是近八成。专业服务业中的涉法企业（如律所，及法律机构）占比不断提高。空间上看，约占全市47%存量的两岸金融中心的片区内成交，主导了本市超40%的市场成交，片区指标已然成为厦门写字楼市场的晴雨表。

2024年下半年或将迎来新增供应的交付，空间上看，两岸金融中心、滨南滨北两大片区供应占比分别为46%及26%。中长期来看，伴随着厦门国际商务核心区及金砖创新基地总部区地块的出让及开工，预计有44万平方米优质办公空间将在2027年前进入市场，约为现时片区存量的62%，全市存量的29%，两岸金融中心片区将继续影响全市甲级写字楼的运行情况。

新增需求有待观望，既有租户在降本增效的大潮流中，趋于转向更具性价比的其他片区。租金上看，全市各商务区租金将延续持稳下行的趋势。