今天，在厦门注定是一个历史性日子。猴年商住第一拍——同安2016TP02商住地正式开拍。经过超百轮耗时1小时10分的激烈厮杀，最终由保利地产（厦门中璟房地产开发有限公司） ，以楼面价25838元/平，总价54.26亿成交，收入囊中。这同时也意味着刷新了新一轮的拍卖价，成功登上“新地王”宝座。

据了解，此次，土拍市场迎来了前所为所未有的热度，由中骏、保利、万科、特工、融侨、建发、招商等29家知名开发商组成的强大抢拍阵容，震动整个厦门楼市。

“一石激起千层浪，”此消息一出马上引起业内外广泛谈论。就这块“双料地王”，本网记者采访了克而瑞福建区域总经理首席分析师张子吉，为大家全方位的解读这一事件。 

克而瑞福建区域总经理首席分析师张子吉专家

记者：今天的土拍结果，你怎么解读?

张总：1、厦门已近八九个月没有商住用地的拍卖，土地供应紧缺和房企普遍缺粮注定了这是一块高价地。土地的短缺现状短周期内难以改变，各大开发商对城市商住地块的觊觎热情只会有增无减，所以，短时间内土地市场的疯狂之状仍将持续。除了久战厦门土拍的老面孔，还有被深深地期待的融创、绿城、富力、龙光等新面孔，对于厦门楼市的高门槛这次应该也有了切身体会。

2、保利和阳光城在环东海域的热销极大地加快了这个高库存区域市场的“清淤”节奏，保利和阳光城在环东海域的成功开发和地块的条件也注定了这是一笔只有保利跟阳光城才能算得清的账。未来厦门的城市结构和企业战略布局情况会使企业竞争优势更加集中和凸显。

3、房企普遍预期超市场行情，板块内项目最新报价6000～10000元的价格涨幅和近期实际备案价格差距普遍高达30%以上。价格的实际落地还有待市场的检验，这是高成本能否顺利转化的关键所在。所以，目前普遍看涨的市场局面，个中滋味只有房企自己知道。

4、政府这盘棋下得有点大，环东海域这块地作为今年首推地块有点不符合政府维持整个市场健康发展的思路。为什么这么说呢，因为，截止到目前为止整个厦门从区域上来讲，目同安是厦门库存量最大的区域，环东海域又占了同安库存量的七成左右，板块18.2个月的库存去化周期属于高风险阶段，和目前厦门70％以上的板块处在供不应求的状态（6个月以内的库存去化周期）的矛盾还是比较凸显的。而且不少板块货量严重紧缺，考虑到区域和版块之间的供求关系平衡，也不应该首推此地块。唯一合理的解释是政府在保利和阳光城初步盘活区域市场的基础上对环东海域的战略投入比重有意加大。

记者：当岛外的地价破2.5万以后，会有什么影响？

张总：市场反应肯定首先就是普遍看涨，买的高兴，没买的后悔，房企也跟着哄涨；其次就是开始担心，担心库存，担心走向，担心政策。但我觉得这个影响利弊都有，首先对于政府来说肯定是利大一点，因为这块地有个非常好的预期。其次媒体舆论的导向也会是左右利弊因素的一个关键点，正确的价值导向对市场很重要。最后关键是看房企的态度，借势炒作借机涨价还是抓住利好环境释放自身的库存压力或优化库存结构，每家企业情况都不一样，往往麻烦都是自己给自己找的。以上三者的选择对后期政策的导向影响很大。

另一个方面，可以说市场已经“癫狂”了。为什么这么说呢，因为，这次参加土拍企业比较多，因为大家都缺地、所以，导致了企业普遍的预期已经超出了市场的行情,拍出的结果也超出所有人预料，对厦门市场来说也是造成了很大冲击，后续的话还需市场来检验，库存消化情况到底怎么样？目前来看，这个还是个未知数。

记者：就本地块，保利会打造什么样的产品？

张总：因为地块有高度的限制性条件，所以无法通过高溢价的［别墅产品＋高层］来最大化的平衡成本，但是退而求其次选择具备一定溢价能力的洋房产品和高层的组合也具有一定的空间。其次，它还是需要仰仗之前的那快地，来做考量。所以接下来的产品一定会有一定量的洋房产品，另外保利叁仟栋总地价33.88亿，总建32.6万㎡左右，楼面价10381元/㎡，剩余货量近20万㎡；新地王总地价54.26亿，总建约21万㎡，楼面价25838元/㎡，两块地折合楼面价16433元/㎡（这个数字一下子就变得不可怕了）。

目前保利叁仟栋已成交备案的货量是8.11万㎡左右，成交总金额约15.91亿，成交均价19607元/㎡（含别墅）；以备案货量占两块地总货量的三成左右，还有七成货量未售，估算一下，剩余货量均价实现23000～24000元㎡左右就可以为利润预期做一定的盘算了。那么这样的话，从货量的比例上讲平衡还是有一定的空间，我觉得这块地应该是保利叁仟栋的一个升级的产品。

记者：那这块地以后的价格大概会有一个怎样的定位？

张总：如果是单独从楼面价25838.1元/平米来说，那肯定买到3.2万、3.3万，但是我们不能单独来看它，还是要结合现有的项目来看。

另外，在环东海域低价就2.5万，目前还没有得到市场的验证，消费情况究竟怎么样？那得看这个市场对它现有的接受程度，如果能接受的话，难度和压力就会小一点。