如果买房自住,“深圳客”选择广州的可能性较小,因为惠州、东莞、中山的距离更近;如果买房投资,“深圳客”选择广州的可能性极大,因为会有比较心理,他们会以深圳、北京、上海三大一线城市的房价作为标尺,衡量之下发现广州房价如此之低,日后很可能会有很大发展空间,吸引力极大。
“广州客”去,改变了佛山局部楼市格局;“深圳客”来,也将会改变广州局部楼市格局。
一线城市买家外溢,改变周边楼市格局的现象,早已上演过。例如广州之于佛山、清远;例如深圳之于惠州、东莞、中山。现在,已经到了一线城市买家外溢,改变其他一线城市局部楼市的时候。
在过去,广深之间的房企往来密切,买家之间则保持互相观望、极少往来的姿态。现在,导致这种状态的因素发生了很大改变。在过去一两年时间里,深圳房价飙涨,到了今年6月份,深圳房价突破6万元/平方米大关,远远抛离北京、上海,至于广州,只能在深圳身后“食尘”。这两年房价的快速飙升,让“深圳客”投资的心态更强,很多人一边后悔失去了投资深圳的机会,一边将目光投向了同为一线城市的广州。
如果买房自住,“深圳客”选择广州的可能性较小,因为惠州、东莞、中山的距离更近;如果买房投资,“深圳客”选择广州的可能性极大,因为会有比较心理,他们会以深圳、北京、上海三大一线城市的房价作为标尺,衡量之下发现广州房价如此之低,日后很可能会有很大发展空间,吸引力极大。至于其他非一线城市,因为没有衡量标尺,吸引力会下降。
深圳的自住买家有能力改变惠州、东莞、中山楼市;深圳的投资客就更有能力改变广州局部楼市。相比自住客,投资客可用的资金更多,购买欲望更强,一次性买多套的现象就会更多发生。增城的一些大盘,上半年“深圳客”的占比达到一两成;有些大盘虽然没有对此进行专门统计,但销售人员通过自己成交的情况估算,“深圳客”在楼盘的占比达到5%-10%。从目前情况看,“深圳客”的胃口并不局限于不限购的增城,在南沙甚至在荔湾的广钢新城,都能看到不少“深圳客”的身影。
“深圳客”更大规模到来的同时,广州楼市本身也正处于一个即将发生改变的阶段。今年以来,随着广州成交状况的火热,一手住宅库存消化期越来越短,按照最近半年的成交速度,广州目前一手住宅库存消化期降至8个月左右,再次进入供不应求阶段。“深圳客”的到来,一方面会实际加大供不应求现象,同时还会影响买家心理,放大这种现象,刺激市场更快成交速度,商家涨价的信心更足、大家的心情更加迫切。那些“深圳客”较为集中进入的区域,成交会继续放大,价格会进入更快速的上升通道。
至于将会被“深圳客”改变的广州局部,一是增城,二是南沙。
增城不必多说,因为这里的房价低,因为这里即将开通地铁,因为此前较多深圳人在此置业、是深圳人最熟悉的广州区域。更重要的是增城不限购,是留给外地买家进入广州的“小门”,外地买家可以从容进出,只要钱够,想买多少套就买多少套。至于南沙,因为这里是自贸区,和深圳前海有相同的前景,在前海房价涨到每平方米7万元的情况下,单价刚过万元的南沙就是“白菜”。虽然有限购政策存在,但还是有办法买到,只是过程有点麻烦。如果怕麻烦,还可以选择商用物业。
对于即将到来的改变,广州买家也可以采取跟随政策,出手那些即将发生改变的区域。
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