1、国策让房子回归居住属性

一切过往，皆成序章。

激荡了30年的中国房地产，终于在十九大迎来了历史性转折。

以往是地方土地财政也罢，以往是支柱产业也罢，以往是民众财产性收入也罢，如今都服从于新时期的主要社会矛盾：

【进入中国特色社会主义新时代，我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”】

而铿锵坚定的国家房地产定调，则是把房地产列入加强社会保障体系建设：

【坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居】

住建部领导则公布：

【 房地产调控成效显现，房地产市场总体保持稳定。房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。 城市规划改革深入推进，城市发展方式在加快转变。】

房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。国策如此，振聋发聩，影响必将达到10年以上，冲击着过去十年里尤其是近五年突飞猛进的厦门楼市，厦门楼市将有怎样的新格局、新趋势、新变化？

2、厦门六大不变主因

1. 土地容量： 1600平方公里的厦门，2020年规模边界划定为585平方公里，远景城市开发边界则为640平方公里，可开发用地紧缺性不变，房地产供需状况总体不会有特别大的变化（无论以后怎么开发都不会超过640, 除非有行政变更属地扩大）。

2. 人口流入：厦门人口规划至2020年总人口达到500万，预计远景人口800万。而最近金砖过后的信息是“厦门市常住人口520万，其中户籍220万，外来人口300万，租房人口186万”，即使如此，人口流入吸纳趋势不变，远景突破成为1000万级特大城市极有可能，平均1.56万人/平方公里。与北京上海这种现代城市人口极限级3000万级必须分流“赶人”相比，厦门作为强二线城市，吸纳人口获取人口红利趋势依旧强劲。更何况，生育全面放开的政策即将到来！

3. 城市向上：厦门发展国际性湾海大城乃至致力于建设国家级中心城市，加快岛内外一体化建设的导向不变。环东海域、翔安南部新城、马銮湾新城是重点。

4. 同城加快：海西闽南城市群聚融，厦漳泉加快同城化的趋势不变。城市单打独斗已经在目前不可逆流的中国都市群竞争中淘汰，加快同城一体、互补相促已是必然。

5. 高压态势：短期内因城施策，调控总体高压态势，五花大绑严防房价飙进、房产投机冒头就打，去杠杆，严防金融风险，稳字当头，在全国热点城市中无法独善其身地进行【全面放松】，因此会成为不会变的【新常态】。

6. 支柱产业：房地产作为引领拉动内需的功能不变。要加强消费对拉动经济的基础性作用，实现住有所居，住就是一种消费！只不过以前是土地财政商品房独大，现在是多主体供应，政府保障性商品房、共有产权房用地等要占30%，降低首付门槛、公积金贷款加强助力、银行按揭倾向支持，让收入夹心层、底层民众消费。70%还是要靠商品房供应，商住土地该拍还是拍，土地财政还是要的！

房势短期看金融，中期看土地，长期看人口，总体可以判断：

【厦门在长效机制落地前的窗口期（2019-2020年前），狠刹投机歪风，货币政策收紧，房市将进入平淡的盘整期，目前保持大略稳定，考虑到高价地2018年全面上市，总体价格会上扬，但不排除部分房企为冲刺任务、资金周转而出现特定阶段降价促销；在政府保障性商品房冲击下，二手则产生剧烈分化，有的平稳有的下跌，政府既防大涨，更需要调控维稳严防大跌；而长效机制落地后，商品房的归市场、保障性的归政府，城市价值上升及人口的流入、产业的聚集更新，都将使得厦门商品房进入稳健慢牛时代，只是2015-2017年3月的短期突破翻倍暴涨机遇难以再现。】

3、厦门两大剧变后势预判

01、保障性商品房将大量上市，商住土地规划限制将灵活

政府托底，刚需置业预期发生变化，买房人不再恐慌。房价调控稳住了，又有政府住有所居的雄图伟略来托底，尤其是刚需房供应即将产生颠覆性的变化。在过去十年间，厦门年均保障性住房供应2.5万套，保障性商品房(限价房）年均3400套。2017-2020年全市建设43处保障房10万套，2017年规划新规划地铁社区保障性住房6.78万套（含限价房、公共租赁房、保障租赁房），2019年上市配售。虽然面积大多为45一房60二房-70三房，但原则上将比市场价优惠55%（申购门槛为家庭中至少2名厦门户口1名落户满3年并且厦门无房，满五年方可转让并补交土地价款，仅可自住不能出租经营，而且购买继承受赠其他房子就必须退出），2018-2019刚需房供应可谓是天量，又处于“地铁周边，大规模、品质好、环境好、配套好”，将冲击分流部分普通低质少配套社区里的小户型。

保障性商品房乃至共有产权房，难以冲击到90平以上的商品房。面积控制在40-70平（1-3房），主要是解决夹心层自住需求，尺度较小，申购条件又有无房户及收入限制，因此随着其住户家庭人口增长及收入提升，也势必要转向改善型商品房。从这个角度而言，市面上交通便捷、配套完善的85-130平4房2卫功能齐全的小复式、平层，都属于硬通货；终极改善的区域中心大平层、低密洋房叠墅、别墅也老神在在，毕竟从2016年开始，厦门的改善需求已经胜过了刚需，原来刚需买不起高价商品房大都是奔向漳州角美或者屈居老破小，现在这新的极度刚需有政府托底了，抱怨房价高买不起的无房刚需们迎来了居住福利，就别第一步就掺和到商品房市场里；而原来买了房了，都是有产阶层了，也打不了保障性商品房的主意，你该改善换房也还是得在商品房浪潮里扑腾。

那么问题也来了，这部分刚需夹心层解决了问题，新商品房是否也要供给侧改革，例如：7090的户型规划限制是否应该放开（一房至三房过去十年里成交达190723套，四房53064套，大平层及别墅18124套，再往前十年小房子更多！加上保障性商品房数量就更多了，而现实中四房及以上再改需求日益扩大了，难道不应该调供给结构）？容积率是否应该提高（厦门可开发用地可不多，以长期眼光来对待每一块珍贵的商品房用地，是否该提高土地利用）？可赠送空间是否不一刀切限制（只要不影响外立面和结构安全等法则，也是提高土地利用）？既然商品房回归市场，那么做什么产品、什么品质契合改善市场需求，就属于开发商要致力研讨提升的部分。对于商品房，只要抓住银贷维稳，基本可刹住投机歪风。】

02、租售同权、租购并举、资本闭环，将使岛外加速配套成熟、REITS发展、私人教育放开、市场租金与房价双贵齐飞

 以往大家不爱租房而爱买房，除了确实没什么其他投资保值渠道外，很大原因是有房本有户口，才能完整享受城市资源及民生福利。翻译成大白话就是：人民想享用优质城市生活与优质资源不平衡、优质资源发展太慢之间的矛盾；人民的赚钱需求与赚钱机会太少、赚钱速度太慢之间的矛盾。

要真正落实租售同权，就得切实先解决社会公共资源的快速发展与区域平衡，在厦门尤其得加快岛外教育、医疗、商业、交通配套及产业群建设招商以【加快基本公共服务均等化】，一方面缓解紧张逼仄的厦门岛内，一方面加快拉动岛外发展。

2017-2022年是厦门的城市格局加速大发展时期，地铁网络大骨架将形成，厦门将进入【以时间计算距离、地铁枢纽商圈点状繁荣爆发】的地铁时代；岛外加快推进配套建设，环东、翔安、马銮湾、集美新城目前也在加速落实教育医疗的投资建设，环东投资甚至目前达到一天一亿，产业群及服务业基地建设招商如火如荼，2018-2022也是众多项目交房入住时间；值得关注的是政府2017-2020重点推进新店、祥平、马銮湾、岩内4个地铁保障房社区建设，幼儿园小学中学及社区医疗、商业、泊车一应俱全，再加上其他共43个保障房项目10万套将引流至少20万人到岛外居住，带动人气聚集及配套成熟。

【但是，公共资源尤其是教育资源够了吗？真的全部租售同权，租户的孩子确定能有学位上？相比较上海、杭州这两个大力支持发展民办教育的城市，大块认为厦门要平衡教育资源，势必也要放开私立教育，让更多的协和、英才、崇文学校立足厦门，满足人民群众日益增长的教育消费需求，从这个角度而言，以后开发商整合教育资源做城市配套服务商，将不止做万科里、梅沙教育的万科，会有更多的开发企业参与到公共服务配套的建设中来。百花争鸣的教育、医疗、颐养、商业，才能加快优质城市资源的平衡发展，再加上原有学区房排位改革、2020年高考制度的变革，我们的教育才不会千军万马独木桥，而是多元化的高素质教育，才不会出现全家殚精竭力【800万买老破小学区房】的悲哀。】

回到租购并举，厦门房租租售比实际不高，多为1%，那为什么民众普遍不想替房东养房而要自己咬牙供房，除了租赁没有完善立法保障外，更因为房子是保值增值品---财产性重要收入！试问过去十年崛起的千万族，谁不是大笔纸面财富在房子上？过去十年最大的贫富差距，是不是早买几套房与无房的差距？要如何【缩小收入分配差距】呢？那就是【房住不炒】+【全民投资的新渠道】。【房住不炒】就是严厉打击炒房、限制房地产交易、减少拥有着的持有收入，而【全民投资新渠道】就是要全民能低门槛进入的租赁住房REITS（房地产投资信托资金）。

对于自持租赁用地的开发商乃至控盘的政府机构而言，租赁住房REITS是“房地产+金融”的颠覆式发展，它通过发行收益凭证或发行股票的方式众筹投资，然后获得租金及升值收益，说白了就是把流动性较低的房地产转化为二级市场可交易的证券资产，打通了“开发建设--投资孵化--持有经营--成熟REITS退出”的完整业务链条，成为民众资产配置方式的一种：付息高、流动性好、风险分散。（当然，也不旱涝保收，但租金为根本的REITS较为稳定。对于去杠杆，REITS看起来最合适了。）

【REITS在厦门会不会卷起风浪？2017年【证监会住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知】就提出要在12个热点城市推进”房地产投资信托基金REITS试点。10月23日中国首单央企租赁住房REITS获批，保利地产试水发行50亿，代表着租赁住房金融化破冰；而之后我们可以预期拥有长租公寓的世联REITS、龙湖REITS、万科REITS，当然也可以预期国企当道的厦门，也会出现建发REITS、住总REITS之类，既可以增加租赁住房的供给、拓宽企业融资渠道、转换房企盈利模式，更重要的是让民众的房产投资有了新渠道：你在厦门，却可以借由REITS投资全国流动性好、稳健的房产。

而厦门租金相对于房价而言，租售比的确是太低了才1%-1.5%左右，REITS能允许租金一直低，民众投资无收益？厦门住房租赁可是块大蛋糕，各家收拢租赁房源后，可不是装修格调、风情配套、温馨服务来提高租金？随着租售同权引发人口持续流入、民众收入增长，租金持续增长是必然态势，再加上印印货币、通货膨胀等因素，最终形成租金贵、商品房贵的双贵格局。至于能住上保障性公租房、人才房享用补贴及较低租金的，也是需要各种限制条件的！！如果没有进入限制的全部低价公租房，再多的房子也应付不了人们对热点城市的需求！ 

（待续）

面对大变局，城市格局板块将如何演变？房企将如何应变？有产者又将如何应变？有何买房机会？敬请期待  大变局下的厦门房地产 （下）。