昨天（11月29日）下午，由龙湖地产主办的厦门楼市攻守道沙龙在厦门财富中心举行。厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一，中原地产厦门区域总经理李慧，厦门大块悉达总经理、资深地产营销专家叶旭端，三位持不同观点的行业资深意见领袖齐聚财富中心，共论楼市走向。

李慧：2017-2018年楼市调控不会松动，甚至明年两会前调控政策会加码。

戴亦一：调控力度“空前绝后”，在市场冷静期的时候，就要学会“淘货”，现在其实是在厦门买房的好时机。

叶旭端：现在买房要转换观念，“要精不要多”，选择地段眼光要长远 紧跟政府规划走。

中原地产厦门区域总经理李慧

Q1：关于今年厦门整个房地产的环境，中原地产厦门区域总经理李慧这么说……

李慧：从政策的角度来讲，首先，19大之后，大家很关心，国家领导人反复强调房子是用来住的不是用来炒的，可以很明确的确认房地产政策到2018年底前都不会松动。以前很多的楼市政策给人的感觉都是一阵一阵的，而今年给我们的感觉是来势凶猛，且持续时间更长的。预计在明年开两会时，会对“房住不炒”也会有一个更明确的政策条例。其次，2018年两会政府换届在即，各地方政府需要为换届稳定市场，打造良好局面。但是，我们预测，政策会调控到2018年底，不过，届时或许会有一部分的松动，相关的条款会解冻，但并不会全部解除。

通过中原的统计数据，李慧还提出厦门房价在调控之下现已高位维稳，以及厦门今年厦门楼市高端化、千万级豪宅成交比例增加两个值得关注的现象。

她认为：产生这个现象的原因可以从两个方面来分析。从在需求端方面，厦门人口吸附力强。第一个指数“金字塔型”年龄结构推动房屋购买力指数活跃，第二个指数“全国第二小学生增速”促进刚需购买群体持续增长，因为小学生意味着家庭的流入，让学区房、改善性住房的需求得到进一步的提升。

从供应端来讲，厦门商住土地稀缺，从2011年至今，土地供应的缺口高达937万方，以年销售350万方为例，意味着有可能3年时间都没有房子卖。

在这样的情况下，有可能出现成本型高端豪宅，李总认为，高端（豪宅）住宅又可分为两种类型：资源型和成本型。其中资源型即本身占有稀缺好地段，如有学区、景观、交通动脉、城市核心区等优势，而成本型高端住宅则位于常规区域，地价很高，没有其他特别之处。相比于成本型的豪宅，资源型的豪宅具有很强的主动性，掌握话语权和定价权。

楼市调控期下，房地产进入更加理性的情况下，相比于普通产品而言，高端豪宅具有稳定性的特征，表现在强抗跌和保值性。

厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一

Q2：2017年，厦门高端性物业的成交占到了市场主导的地位，从成交只占1.9%，到今年的7.9%，比例的上浮，说明购房者的需求在变化。对于豪宅保值增值的能力，怎么看？

戴亦一：对于李慧将总价千万定义为厦门豪宅标准线，戴亦一有不同的看法。他认为厦门豪宅标准应该是总价1500万以上，“因为岛内一套房单价都要7、8万，1000万总价折算下来房子面积才120平左右，实在不能算豪宅。”

但是，戴亦一还是认同李慧关于“豪宅更保值”的观点。原因是因为物以稀为贵。戴亦一回忆到，2008年金融危机的时候，厦门房子跌过一次，岛内资源相对稀缺，且自住的多，所以跌幅小于岛外，总体来说跌的慢。由此可见优质稀缺资源的保值能力。曾有人抱怨，厦门房子太贵，工薪阶层收入跟不上。但其实一分钱一分货，厦门高价的豪宅总是最后一个跌，反弹力度最大，毕竟稀缺资源总是被大部分人追逐。

但是戴亦一也表示，稀缺房源虽然保值，买房还是不要盲目加杠杆，要注意自己的现金流。因为楼市在市场的趋势下总是有波动。1993年6月份，厦门楼市曾经有次大跌，如果那时候买房加杠杆不量力而为，很容易破产。

而在谈到调控力度，戴亦一认为，今年的力度前所未有，可以说是“五花大绑，拳脚相加”。而在调控如此严厉的情况下，要学会优化资产组合，要学会在市场冷静期的时候，去“淘货”，去投资优质稀缺好房。如何淘货呢？周末花点时间，到厦门岛外各处走一走，就会发现一些拥有稀缺资源的好房。

对于厦门楼市未来的发展趋势，戴亦一持乐观态度，他表示，严格控制一线城市人口，不符合国际城市化发展规律。厦门属于均好的城市，是个“天生丽质的小美人”。现在的厦门最迫切做的就是“聚人”，不能有小农意识，这点要学习深圳和武汉的“抢人”做法，因为人能带来机会，这样厦门才能发展的更好！

厦门大块悉达总经理、资深地产营销专家叶旭端

Q3：聪明的投资者，是在市场相对冷静期投资房产，逆势买房，逆势投资，中间也提到了观点，对于投资的话，要看看手里的资产是什么类型，在环境好的时候，把手里的资产进行组合，另外在市场冷淡期的时候，把钱投到好的资产上。对于这个观点，怎么看？

叶旭端：我个人对投资的观点，我认为要用长线的观点看问题。她认为，未来20年厦门市最好的发展时机。这20年里，厦门凭借深水良港优势，可能会成为国内为数不多的自由贸易港。很可能凭借独一无二的对台优势，成为国家中心城市。这两大可能的政策红利非常可观。

在谈到房产投资方面，叶旭端表示，首先选择地段眼光要长远，不要用老眼光看待地段，其次，紧跟政府规划步伐走。以厦门为例，就要选择环东海域、马銮湾新城、翔安南部新城，尤其是成熟较快的区域。此外，要挑选不可复制的自然资源，如靠近大海、有湖景的地方，户型上尽量选择3+1的房源，同时要挑有公办幼儿园的社区。除此之外，也要挑好的名牌开发商的产品，因为创新能力是名牌开发商的实力。

最后，叶旭端表示，现在的普通中产者配置房产“要精不要多”，根据自己的实力配置个两三套房子就行了。市场行情不好的时候，保证一定的现金流是最重要的。

（本文系综合整理）