编者按：

2017年的大厦门楼市，不仅跌宕纠葛，冰火交萃，更因“十九大”盛会启幕，开启了承前启后的伟大变革。

当“房住不炒”的口号再次高亢嘹亮，不仅震撼点题了新时期里的美好愿景，更对风雷激荡的整个业界发出新的挑战：未来，大厦门楼市这艘“艨艟”巨舰将驶向何方？房企责任与使命并行，又该如何玩转攻守？

值此一年一度厦门地产圈盛事，金鼎奖盛典到来之际，带着对新时代来临的审慎思考，我们抛出了“大时代，创未来”的楼市命题，特邀众多地产大咖一同论道，共话未来！

访谈第三期，我们有幸邀请到了厦门龙湖地产品牌及策划中心负责人、首开龙湖·春江彼岸高级营销经理吴童星先生，来听听他是如何阐述的！

疯涨让市场陷入病态 调控让楼市更健康

（文/余秋华）2017年的大幕行将落下，追溯过往一年，由于调控在平抑房价、稳定市场方面的凌厉表现，成为了贯穿全年楼市的最大焦点。

谈及今年楼市调控，吴童星表示，“这一波调控很及时，如果不加以克制，疯涨会让市场彻底陷入‘病态’之中。”

在他看来，观测近两年的市场，对客户进行分类，可以明显看到这样的趋势：在疯涨的时代，投资性客户占据了主导性地位，真正的刚性客户却往往买不到房。他们固定资产、抗通胀的需求没有得到释放，极大地加剧了社会矛盾。

此外，他也指出，对于地产企业而言，楼市调控同样至关重要。

因为，有可能在疯涨过程中，不仅个人在加杠杆，地产企业也在疯狂加杠杆。加大投入的时候往往就会触及不良资产，一旦遇到金融性风险，没有抗风险能力的企业是非常危险的。

因此，综合两大方面，吴童星表示，“楼市调控不是坏事，很有必要，它会让整个市场环境，包括购房者、房企都变得更健康。”

比拼能力的时候到了 调控时代更易出好作品

值得关注的是，当整个厦门楼市处于调控高压，市场量价步入“横盘周期“之际，眼下越来越多的房企开始静下来心、专心打磨产品，一系列蕴含高产品力的项目频频登上楼市“舞台”。

对于调控带来的市场新变化，吴童星表示，“每逢产品迭代升级，往往都发生调控周期里，调控时代更容易做出好产品。”

在他看来，由于受调控影响，市场各方都会趋于冷静下来，变得更加理性。

对于购房者而言，大家都会擦亮眼睛去看产品、看品质，倒逼房企要拿出更具有说服力的作品；对于房企而言，闭着眼都能卖房的时代一去不复返，这时候就要比拼运营能力，研发能力、营销能力，谁能在产品力上确立领先地位，谁就能掌有楼市话语权。

吴童星认为，是金子就会更发光，房企在打造产品上死磕自己，对于自身对于市场都是好事。

（龙湖首开·景粼原著）

高价地入市带来竞争 要用两个维度去看待

过去两年时间里，厦门楼市共计出让45幅块地，遍布于厦门各个角落，平均楼面价接近3万/㎡。

从市场已呈现出的趋势来看，这些高价地在明年入市，加剧竞争将会是大概率事件。因此，房企如何在竞争中实现“突围”，这也是当前楼市颇为关注的热点。

吴童星认为，“从开发商角度出发，竞争这个问题应该分两个维度去看待。”

第一，要看是不是在同一水平线上的竞争。不是说项目靠在一起就是竞争，这个事情一定要区分开来。毕竟大家的产品类型不同，客群也不同，要理性看待。处于同样的政策周期里，成交低水位线，房企要想在市场上立于不败之地，一定要差异化，满足自己特定客群的需求。

第二，竞争一定是良性的，不是恶性竞争。相比起用低成本做产品，然后打价格战，这样的竞争对于市场没有任何好处。在厦门日益讲究消费升级的当下，厦门土地的稀缺性注定了后续产品只能针对高端改善客群。如果想要撬动这部分需求，各大房企只有拿出自己的看家本领，把产品做好，这样的竞争才会有意义。

（首开龙湖·春江彼岸）

对于市场不用太悲观 2018年是买房好时机

第三季度以来，由于楼市愈发趋“冷”的表现，让市场上关于看衰明年楼市的论调逐渐喧嚣尘上。甚至还有不少人认为，明年将是厦门楼市最为艰难的一年，无论量价都将遭遇“重创”。

不过，对于这样的“楼市悲观论”，吴童星却有着截然不同的看法。

在他看来，我们不必如此悲观，“明年整体市场，购房者应该会更期待，从业者会更有信心。”

在吴童星的理解当中，市场好与坏，消费需求始终存在，只是当前房价上涨没那么凶了。但透过数据我们不难发现，目前楼市格局正朝着高端化、豪宅化方向发展。

事实上，在他看来，这样的消费升级，和土地供应少，房价高息息相关。

一方面，市场上的消费主体，通过不断置换达成购买行为，推动整个产品迭代；另一方面，楼市需求、土地稀缺性和房价高企，对于房企打造产品提出了更高要求。

因此，在这样的背景之下，吴童星认为，明年反到是买房的好机会。特别对于想要买一套好房自住，或者是想资产整合、进行优化配置的群体，可以有不错的选择。

此外，他也从多个角度阐述，房地产从业人员应该对市场保有信心。

首先，众多品牌开发商砸重金进驻厦门市场，或者持续深耕这个市场，背后有强有力的逻辑在做支撑。开发商在做出拿地决策前，会有专门团队去研判市场。他们越是扎堆进来，越是说明这座城市一定具有很高的价值。

其次，调控政策执行了一年多，从去年的限贷，到今年3月份的限售又限购，再加上“十九大”召开，其实带给我们这样一个强烈信号：政策的终极导向不是为了打压房地产，而是想让这个行业平稳发展下去。

再者，鉴于当前市场的表现，该被挤掉的水分已经被挤掉了，该被拦出去的投资客、非理性客户也被拦出去了，现在整体市场已经趋于平稳。

虽然，眼下楼市成交量依然维持在了低位，但厦门远期500万常住人口的规划，注定了这座城市的购房需求不可能一直萎缩。吴童星指出，“分析下往年数据，一年比较稳定的成交量维持在300万方左右的量级是很正常的消费需求。”

在他看来，如果因为调控政策让购房者陷入观望，就认为市场有下行风险，这是完全站不住脚的。事实上，今年的厦门房价还在上涨，或者说目前价格处于平稳阶段，并没有回落。

再加上一批高价地项目将会陆续上市，其带来的继续抬升房价的压力，会不断冲击购房者的观望情绪，最后当观望情绪被消磨殆尽的时候，成交量一定会强势复苏的。

吴童星认为，春节或者两会过后，市场上的观望情绪基本上就会消失。在这样的前提之下，当前厦门限价存量房紧张，能早买肯定最好。如果今年没有入手，等明年户型设计更好，功能更为强悍的新产品也是很好的选择，主要还是看自己的实际需求。