壹

最近，有叫鹤岗的城市刷屏了网络，不是因为它有多美丽，也不是因为它创造了什么奇迹，而是因为房价低。低到什么程度呢，请看：

你没有看错，这不是一平方米的价格，这是一套房子的价格！

房价贱如白菜，这是很多人的梦想，在这里实现了。但是看起来当地人并不觉得幸福，因为房子是便宜了，可工作机会没了，钱挣不着，生活都成了问题，房价再便宜也没有意义。

鹤岗市位于黑龙江省东北部靠近国境线的地方，是一座煤炭资源型的地级市，也是国家确定的“资源枯竭型城市”，人口约100万。东北整体不景气，人口外流，何况是资源枯竭，产业落后的偏远小城，其萧条可想而知。

不过即使如此，仍然需要澄清一下，300多元一平方的房价只是极端的特例，这些房源都是棚改房，短期内拿不到房产证，建筑标准也低于一般商品房，而且户型也很差。该市正常的房价是2000-3000元/㎡。当然，这个房价也很低了，相信我们大胡建所有县城的房价都比这高不少。

贰

道理大家都知道，产业萧条，人口外流，房价必降，于是很多大V呼吁大家远离三四线城市。我认为这种说法是不准确的，或者至少不够准确。决定一个城市房价的最终因素是人口，三四线城市并不必然就是人口外流市城市，三四线城市也并不是任何时候涨幅都低于一二线城市。

这是克而瑞2018年的房地产销售数据，碧桂园无论是销售金额或者销售面积都高居榜首。我们知道，碧桂园是一家主要扎根三四线城市的房企，从其销售金额和销售面积两相对照来看，其平均房价为9426元/㎡，是10强中最低的，这可不就是三四线的房价。这是否说明，我国三四线城市还有发展空间？

这也不奇怪，2018年中国城镇化率仅为59.58%，离发达国家的及格线75%还有15%，也就是说理论上未来至少还将有2.1亿以上的人口进入城市，近几年的城镇化率增长都在1%以上，也就是每年大约有1500万人进城。这些人大概率不会直接进入一二线城市 ，而是进入周边的较好的县市，或所在的地级市区，因此中国未来的城镇化主战场仍然在三四线城市。

这其中，三四线之间的分化又是很大的，既然有鹤岗这样衰退中的城市，也有全国百强县（市），如泉州的晋江、南安、漳州的龙海等，这些区域集中了大量的民营业，都有着不可低估的经济活力。因此，关键不在于几线，而在于经济的活力和人口实际的增减。另外，国家政策所产生的影响也很大，如棚改政策、一二线城市的限购政策。在这一轮限购过程中很多三四线城市的涨幅超过了一二线，比如泉州、龙岩的涨幅就超过了厦门。

长期来看，人口向一二线城市所在的都市圈集中的确是大趋势，这个趋势同时又伴随着中国的城镇化过程。三四线城市的最终命运如何，既取决于本身的素质，也取决于它们与大都市圈的关系。

叁

东北由于国企、重工业的存在，本来的城市化率就很高，因此流出的大多是城市人口，而又没有新增的本地城镇人口来补充。这种形态，可能就是将来中国城镇化基本完成后的常态，即存量城市人口在不同城市间转移，东北、鹤岗只是提前做了一个预演。

未来的城市竞争，是中心城市和都市圈的竞争（其实现在已经开始），在竞争中失利的城市被边缘化，产业萧条，人口外流，沦为平庸。鹤岗离厦门很远，一个是东北五线城市，一个是东南沿海强“高素质、高颜值”之城，但是鹤岗的经验仍然值得厦门警惕。

一个城市能否吸引人口，跟其就业机会、经济活力有莫大的有关系，也跟城市对人的态度有关，两者互为因果。一个城市所要做的，起码是不要给人才的进入设置障碍。人才、人力资源是一个城市的根本，没有人就没有城市，人口流出，城市必然凋零萎缩。

也正是认识到这点，全国大中型城市展开了一场“无底线，无下限”的抢人大战，各地纷纷大幅放宽落户条件。尽管抢人大战是在房地产限购的背景下进行的，但国家对此并没有任何的不满和干预，因为推动城镇化，放宽城市落户符合国家的政策方向，无可厚非。更有甚者，国家发改委最近印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》，直接要求各大中城市取消或入宽落户限制：

厦门就属于要全面放开放宽落户条件的常住人口300万-500万的I型大城市。现在看来，Amoy在抢人大战中还是显得保守了些，后知后觉了些。随着落户政策进一步放宽，各城市对人才的争夺只会更加激烈。

在计划经济和原有的城乡二元体制下，人口被看成是一种负担和累赘，而城市户口被看成是一种奇货可居的资源，一种恩赐。随着人口红利的消失和经济的发展，越来越多城市认识到，人才、人力资源是才是最宝贵的财富。将来城市的竞争是都市圈的竞争，都市圈的竞争，是人才的竞争。

肆

如果把厦漳泉看成一个都市圈，厦门无疑是其中的精华部分。但是作为一个单独的城市，厦门的经济总量小了些，带动能力不够强，因此是有些尴尬的。另外，作为一个网红城市，厦门近两年也受到不少的批评，厦门对全国性人才的吸引力在减弱，影响力有缩减至省内的趋势，企业招人难，逃离厦门的传说时有耳闻，这对厦门是个危险的信号。

刚刚，一些城市又推出人抢人政策3.0：

呼和浩特：大学生买房，可以按照市场价打5折，首付只需2成。买房之前，大学生还可以免费住2年的“大学生公寓”

宁波：对高层次人才自引进之日起3年内在宁波市范围内首次购买家庭唯一住房，并且取得不动产权证，分别给予购房总额（以契税发票不含税的计税金额为准）20%，最高20万至60万元的购房补贴。

上海：非户籍人口今年三季度开始，可在上海所辖的16个区，申请共有产权住房。

这已经不光是抢人，而是“倒贴”了。

作为移民城市的厦门，人口流入情况又怎么样呢：

不看绝对数字，厦门2.49%的增长率还算不错，排在第7，可是看看前面都是些什么城市：深圳、广州、西安、杭州、郑州、佛山、长沙，作为一个人口基数本来就小的城市，厦门真的无法轻松，何况2017年金砖会议以来，很多人的感觉是，人变少了。

再看看厦门的跨岛发展战略，岛外各新城全面开花，环东海域、马銮湾新城、翔安南、集美新城全线铺开，这些新城的人口规划，动辄以几十万计，谁来填？另外，去年底今年初，厦门的房地产库存周期曾达到40个月以上，3月以来市场有了明显的回暖，即使如此，去化周期按最乐观的数据计算，也在20+月以上。按照自然资源部2019年住宅用地“五类”调控目标，对消化周期在36-18个月的，要适当减少供地，36个月以上的，应停止供地。这也是一个很现实的问题。

面对这种情势，厦门再也不能抱着过去的老黄历，小九九了，一手抓招商，一手抓人才，在进人举措上应该更大胆些，更大气些。另外，对于岛外的限购措施可以灵活宽松，实施差别化限购，甚至是因区施策。

有意思的是，每当我们讲到做大厦门这个话题的时候，往往也会收到一些反对意见，觉得厦门保持小家碧玉，小岛风情就好，甚至有人说厦门保持当初“小渔港”的风貌最美好。纠正一下，厦门从来就不是小渔港，厦门近代的兴起源于海运商贸的发展。当然我理解他们的意思，每个人都有表达自己的主张的权利，没有哪条天条说小城市就一定不好，但我想每个城市都有自己的使命。国家赋予厦门经济特区的地位、一带一路、自贸区诸多利好政策，众多才俊来到厦门，肯定不希望厦门只是一座宁静的岛城。大多数人，还是希望生活在一个更具规模，更有活力和竞争机会的城市。就像大多数人都希望自己的孩子以后能考上985，211，有几个家长会觉得，上个二本或者大专就好了？这就是进取心，也是大多数人的普遍价值观，对一个城市同样是如此。