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3万/㎡,曾经房价天花板,如今岛外入门线!

2019-08-12 09:57:51   九房网(999house.com)  

不知不觉已到8月,厦门的房价表格,又更新了。


观察数据,我们可以发现,目前厦门2字头的在售楼盘所剩无几,岛外在售楼盘的整体均价已突破3万大关,与此同时,“破四冲五”的时代汹涌而来。


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在整理最新房价的同时,我们对比了2016年的数据,发现了一个现象。


在2015—2016年,3万/㎡,还是岛外房价的天花板,如今已成为地下室。


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这样一比较,价格线就清晰很多,岛外各区无论是刚需的入市门槛还是房价天花板均有了不小的抬升。尽管个别楼盘拉低了各区的起步价,如2万/㎡以下的大唐水云间和古龙山语听溪,但整体上,3W+的价格已经成为了常态。


先来回顾一下,岛外房价破3万的历史。


2015年,位于集美住宅·园博1号二期楼王6号楼的推出,标志着岛外在售普通住宅最高单价正式突破了3万/㎡的大关,而6号楼将近3万/㎡的均价也为岛外最高,一时间成为业内外人士热议的焦点。


在2016年5月,2万+/㎡的楼盘可以随便挑,2万以下的楼盘仅剩8个,同安和翔安成为刚需的救命稻草,其中,像禹洲香溪里、金帝中洲滨海城、山语听溪这几个“老面孔”仍然在售,价格涨了不少。


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放眼现在,3万/㎡的楼盘已变成刚需的捡漏标的,2万/㎡以下的楼盘更是沧海遗珠。通过梳理,我们发现3万以下的在售楼盘仅剩16个,其中,大部分集中在同安老城区和环东海域一带。


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地价基础决定房价基础。


纵观近几年成交的岛外地块,楼面价2万/㎡+是常态,3万+的地王也不少,而地价2万/㎡以下的项目屈指可数。按照楼面价推导房价算,这些2万/㎡以下的低价地地基本要卖到3万/㎡,房企才有利润可言。


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就拿去年7月2日的土拍来说,国企央企筑底,5幅地块短短一个半小时便拍完,楼面价回归到1字头。


其中,前海湾即翔安X2018P03地块由国贸/金地/华润三家以总价13.97亿元竞得,楼面价18950元/㎡,目前项目预售价为31830-64381.26元/㎡。


同安紫云府即T2018P02地块由华润以总价9.15亿元竞得,楼面价17014元/平,目前预售价为25918-32743元/㎡。


可以发现,即使地价重回1字头,由于建设成本,产品定位等因素,低于3万的楼盘只会少不会多。


从今年成交的地块来看,楼面价以2w+/㎡为主,尤其是集美新城和翔安南部新城,随着众多房企的扎堆进驻以及区域的快速发展,即使在今年维稳的基调上,这些地块依然成为众多房企的香饽饽,目前这两个区域的新盘的均价大多已逼近4万/㎡。


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近期,在走访岛内二手房市场的过程中,不少中介反映经过年初的暴涨后,现在又回到买房市场。但从新房市场方面,尤其是网红楼盘的表现来看,却是另一番景象,举两个例子感受一下。


特房莱昂公馆:位于环东海域的特房莱昂公馆于3月29日迎来首开,均价2.3万/㎡,500人到场,购房者凌晨排队,92套房源一扫而空。截止目前,短短四个多月,一期即将清盘。


特房樾琴湾:位于环东海域的特房樾琴湾于7月21日首开大捷,2.6万/㎡起,近400组客户奔赴现场,260套房源一小时几近售罄。


单价2字头,性价比极高,但事实上,这两个项目均是2010年拿的地。这两个纯刚需盘的爆卖,或许揭示了最接近事实的真相。不难想象,未来的厦门楼市将会发生两大变化:


第一:岛外3万/㎡以下的房源将被快速消化,刚需的处境将更加艰难。


第二: 随着岛外地价的不断抬升以及配套的不断完善和发展,未来岛外房价冲击岛内“老破小”的现象将更加的直观。


如果是你买房,你是会选择优势资源加持的“老破小”还是选择岛外新城?欢迎在下方留言你的答案。


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