甲级写字楼 – 供过于求发展周期持续，业主以价换量加速去化

 厦门写字楼市场仍处短暂性供过于求的市场周期，租户方市场特征突显。

写字楼市场总存量仍在加速增长。2019年，全市共有八个新项目入市，共计写字楼建筑面积约43.8万平方米。新增供应量较过去五年平均水平（32.3万平方米）高出约35.5%。截至年末，厦门写字楼总存量同比扩大10.6%，至457.8万平方米。

2019年，受宏观经济增速放缓等因素的影响，众多企业搁置或推迟扩张计划和活动，年内新增写字楼租赁需求出现下滑。全年厦门甲级写字楼净吸纳量共计9.3万平方米，同比下降78%。全市写字楼平均空置率同比上升5.7个百分点，至27.1%。

租赁交易活动与结果显示，年内写字楼租赁需求主要源自专业服务业和金融业。而来自信息技术、零售及贸易等行业的租赁需求量则与2018年相若。

租户方市场特征持续，业主态度随之倾软，以价换量成主要吸客手段之一。厦门全市甲级写字楼租金同比下跌3.7%，至人民币每平方米每月84.4元。

展望

未来三到五年，厦门甲级写字楼存量仍将加速扩张，未来五年年均供应量约为过去五年平均水平的1.1倍，供过于求的市场发展状态料将延续。

2020-2024年，预计全市写字楼总供应量或达208万平方米。新增供应约为目前总存量的45.5%。

2020年，全市预计将有十个新增甲级写字楼项目入市，合计约83万平方米新增供应面积，届时市场总存量预计将扩容18%。

在新增供应的集中入市以及租赁需求料将维稳的背景下，预计未来厦门甲级写字楼平均空置率将有所上升。

租赁市场竞争料将加剧，除价格手段吸客之外，带有附加值的“软性”服务和优质物业管理也是重要的项目运营和风险规避手段之一。

预计2020年厦门甲级写字楼平均租金将继续下跌。

随着新增供应的入市，厦门甲级写字楼投资市场内将跃现更多质量较优的可交易标的，部分央企、国企、台资企业和个人投资者或对本地写字楼投资市场予以更多关注。

零售 – 租赁市场表现平稳，标杆项目品牌调整升级

2019年，无新增零售供应。截至年底，全市购物中心总存量维持在206.9万平方米。

五缘湾子市场存量居各子市场存量首位，总存量约为49.4万平方米。火车站-莲坂因华润万象城等优质项目入市，子市场存量扩大至28.1万平方米。

全市购物中心租赁市场表现平稳，而由于部分项目正进行品牌调整与升级，致使全市空置率同比微升0.4个百分点，至5.1%。

高端零售品牌更青睐核心商圈内的标杆项目；而新兴商圈内租赁需求主要源自生活相关业态，租赁表现稳定。

全市租金表现平稳，购物中心首层平均租金同比上涨1.0%，至人民币每平方米每月417元。

年内租赁交易数量和结果显示，来自时尚和餐饮等业态的租赁需求增长显著，而亲子、生活类业态类的租赁需求则维持稳定。

展望

未来五年（2020-2024年），全市预计将迎来74.9万平方米新增供应，其中位于新兴商圈的新增供应约占全市未来供应总量的86.1%。

2020年，位于火车站–莲坂的厦门松柏天虹购物中心、位于集美的IOI Mall以及位于海沧的厦门中心大厦预计将正式开业，届时将为市场带来30.3万平方米的新增供应。

市内标杆购物中心项目仍将受高端零售品牌的青睐；而新兴商圈内的新项目仍需经历一段时间的培育期，将面临更多挑战和招商压力。

鉴于现有项目进行业态调整和升级，加之新增供应入市，预计全市空置率将有所攀升。

受新项目入市影响，预计2020年全市购物中心首层平均租金将有结构性小幅下跌。

住宅 – 开发商采取积极去化策略，一手住宅市场供需齐升

2019年，厦门住宅市场限购政策未见调整。而密集出台和优化的人才引进政策为全市住宅市场带来积极影响。

年内开发商推盘意愿增强，积极采取推盘策略和优惠措施促进项目去化。1-11月，全市一手住宅供应量同比增长83.2%，至229万平方米。

同期，跨岛发展不断推进，岛外区域基建与配套设施不断完善，加之供应放量主要集中于岛外区域，集美、同安和翔安等已成为购房者青睐的置业区域。

2019年前十一个月，全市一手住宅成交量同比增长68.2%，至131万平方米。其中，集美、同安和翔安成交量分别占总成交量的28%、26%和22%。

 受岛内部分高端项目网签影响，全市成交均价出现结构性上涨，同比涨幅为1.3%，至人民币每平方米39,198元，增幅较2018年下降5.2个百分点。

展望

2020年，预计政策调控重心仍将坚持“房住不炒”，而人才政策的优化和调整亦或于明年延续。

 预计2020年全市一手住宅的新增供应量或将与2019年相若，去库存仍将是多数开发商的首要任务之一。

人才政策和招商引资相关举措或将孵化更多高素质高收入人群，从而带动购房需求增长。

2020年，预计全市一手住宅成交面积将有小幅增长；全市一手住宅成交均价预计将维持稳中微升的态势。