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戴德梁行:2020需求回暖市场好,2021厦门发展迎新机

2021-01-13 17:22:07   九房网(999house.com)  

厦门,2021年1月13日——今日,国际房地产顾问公司戴德梁行(纽约证券交易所票代码:CWK)举办“戴家直播间”对2020年全年厦门房地产市场发展情况进行回顾,结合厦门“两高两化”建设提速,及“岛内大提升,岛外大发展”进程提速,对新历史机遇下的厦门房地产市场进行预判。同时,发布了《需求回暖市场好,厦门发展迎新机》2020年厦门全年市场报告示:


•招商落地带动甲级写字楼需求回暖;


•供应结构致租金再次下行,空置率持续下降;


•零售市场逐渐回暖,四季度购物中心吸纳量由负转正;


•住宅销量略高于去年,房价整体平稳;


•新形势,新格局,新征程。


招商落地带动甲级写字楼需求回暖


2020年上半年,受新冠肺炎疫情影响,2019年年末原本逐渐向好的厦门甲级写字楼市场受到挑战,市场活力严重受挫,具体表现为:新增供应延期交付,吸纳量录得负值。


下半年,位于两岸金融中心片区的宝龙国际中心及海西金谷广场T1先后入市,为市场提供近6.9万平方米的优质甲级办公空间,全市甲级写字楼存量增加至近133.5万平方米。年内仅两个项目顺利交付投用,供应面积仅约为2019年年底预估值的7.4%,第三个三年周期的第二轮供应浪潮受疫情影响并未到来。


伴随着疫情影响的逐渐受控,及政府“大招商,招大商”工作的相继落地,本地甲级写字楼需求逐渐回暖——第三季度吸纳量录得单季度最高值的近8万平方米,而全年近14万平方米的吸纳量,亦刷新2013以来的历史高值。


戴德梁行:2020需求回暖市场好,2021厦门发展迎新机——九房网

整体看来,2020年厦门甲级写字楼延续平稳下探的趋势,年末平均租金再次刷新低值达100.2元/平方米/月,环比下降1.8%,同比下降4.6%。三季度后,全市甲级写字楼空置率持续下降,年末录得33.0%,在供应扩大的背景下,空置率逐渐回归2019年水平。

戴德梁行:2020需求回暖市场好,2021厦门发展迎新机——九房网

供应结构致租金再次下行,空置率持续下降


尽管全年租金整体呈“平稳下探“的趋势,但季度间亦有亮点。三季度,全市租金在市场回暖的驱动下,出现自2018年以来的首次短暂回调——环比微增0.6%至102.1元/平方米/月。


受结构因素,及年末“降租去化”双重影响,四季度厦门甲级写字楼租金再次近入下降通道,租金环比下降1.8%至年末的100.2元/平方米/月。


空置率方面,三季度后,市场回暖,空置率持续下降。金融,及以TMT、专业服务为代表的新经济企业对甲级写字楼的需求保持旺盛。


分区来看,除两岸贸易中心片区租金维持相对稳定之外,其他各商务区租金均呈下降趋势:年末滨南滨北降幅最大,环比降幅达3.7%,但目前,滨南滨北仍是厦门最贵的商务区,平均租金约为113.7元/平方米/月;两岸金融中心片区租金受供应影响,亦出现1.8%的环比下降。


空置率方面,除两岸贸易中心之外的其他各片区空置率均有不同程度的下降。


两岸金融中心片区存量增加的同时,四季度空置率较上季度下降2.5个百分点至29.4%。东部两岸金融中心片区已经成为厦门商办双核格局里最重要的角色。仅今年四季度,两岸金融中心片区吸纳的甲级写字楼办公面积,便占当季度全市甲级写字楼吸纳量的80%,全年来看亦占59%的绝对比值,领先排名第二的滨南滨北多达40个百分点。


岛外商务区异军突起,三季度较2季度减少15.2个百分点,年末进一步减少2.6个百分点至74.0%。产业助力,特别是新经济产业内的互联网产业、影视制造产业等的聚集,对岛外商务区成型及完善的作用亦日益明显。


戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏女士认为尽管短暂,但三季度的租金回调足以表明厦门甲级写字楼租金具有增长动能。但结合历史租金走势来看,厦门甲级写字楼租金受结构性因素,及降租去化因素的影响仍较大。伴随着岛内大提升,岛外大发展工作的进一步提速,厦门商办市场将迎来更好的发展机遇。


零售市场逐渐回暖,四季度购物中心吸纳量由负转正


新冠肺炎疫情对购物中心的影响,持续到了第四季度才逐渐弱化。新增供应大面积延期交付,厦门已有两年未有新增购物中心项目启幕,优质购物中心存量保持229.4万平方米不变,全年吸纳量录得-57,563.5平方米的历史低值。


吸纳量在二季度出现大幅度下降,疫情对品牌租户的影响开始大面积显现,受其影响,大部分购物中心适时启动改造升级。


伴随着疫情影响逐渐受控,大部分业态重新复业,三季度开始,在各类节假日,周年庆,购物节,及品牌活动的带动下,各购物中心人气及营业额逐渐恢复,品牌入驻活力逐步提升,四季度购物中心吸纳量由负转正达5,445.0平方米。

戴德梁行:2020需求回暖市场好,2021厦门发展迎新机——九房网

零售市场租金及空置率,受新冠疫情影响在二季度开始出现波动,年底租金环比微升0.7%至557.1元/平方米/月,空置率环比减少0.2个百分点至10.2%。


疫情对零售市场的影响始于营业时间缩短,客流量减少,并逐渐影响品牌经营,一二季度之交,空置率伴随着品牌退出,商户结业出现上升,二季度末空置率环比增加2.5个百分点至10.2%的水平,并维持至年末。


分区来看,核心商圈租金领涨,非核心商圈普遍降租去化。空置率在二季度出现大幅增加,年末逐渐回落。


住宅销量略高于去年,房价整体平稳


2020年,一手住宅成交234.8万平方米,同比增加37.0%;二手住宅成交332.2万平方米,同比减少5.9%。


从供应上看,受疫情影响,叠加季节因素,一季度新房供应严重萎缩,仅为上季度20%,去年同期80%。但伴随着疫情受控,及新看房形式,售房形式的诞生及推广,二季度开始,新批预售量暴增至136.9万平方米,为2016年以来,单季度供应量的最高值,2020年全年新批商品住宅预售面积约为339.2万平方米,供应量高于销售量。


房价方面延续了此前的平稳趋势,疫情期间亦没有出现巨幅波动。二手指数伴随着成交恢复,出现小幅增长。结合戴德梁行优质二手房指数来看,二手住宅售价亦呈现平稳运行,租金方面略有增长。


新形势,新格局,新征程——2021厦门发展新气象


伴随着厦门两高两化建设的深入发展,“岛内大提升,岛外大发展”进程的高速推进,“大招商,招大商”工作的持续落地,未来厦门的商办市场将迎来更多且更好的


发展机会,具体表现在租金可能在需求回暖的助力下回归上升通道,空置率有望进一步下降。同时,站在更高起点的新片区将为企业的入驻提供更好的条件。


戴德梁行福建区域策略发展顾问部助理董事洪小男女士指出,无论是岛内的滨北超级总部片区,五通高端商务片区,东部旧村改造,或是岛外的新机场片区,新体育及会展片区,“三谷”片区,及环东海域,马銮湾新城等,都需要提前规划好片区与产业的关联性,功能与终端人群的协调性,产品与用户的适用性。


《区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)》签署、金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地落地厦门,一系列国家层面战略合作将进一步助力厦门深化对外开放,走向国际舞台。站在十四五的开局之年,面向实现“五中心一基地”——即国际航运中心、国际贸易中心、国际旅游会展中心、区域创新中心、区域金融中心和金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地——的发展目标。潘育敏女士认为厦门机遇与挑战并存,对此我们充满信心,亦将助力这一目标的实现。


-结束-


关于戴德梁行


戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有53000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,并于2017、2018、2020荣膺《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖。2019年公司营业收入达88亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情,请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信(戴德梁行)。


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